有土斯有財

看罷瑪嘉烈的博文 [我這一輩的生活壓力], 訴說她這一代的香港人面對的買樓問題, 激發了網上很多回應, 我也來趁趁熱鬧。

所謂有土斯有財在中國人思想中已是根深柢固, 無法動搖的觀念。而身為X世代的我, 目前仍然是無產階層, 多年來一直是租人樓住。 曾幾何時我老媽以替我出首期來利誘我轉租為買, 可惜最終還是無功而回。何解我是那麼堅持? 原因非常簡單, 純粹是

1. 不想受到供樓的束縛
2. 住舊了可以隨時換新屋
3. 住厭了亦可以換新環境
4. 可以順應自己的賺錢能力去轉變住屋質素改善居住環境
5. 不用擔心給人炒魷
6. 泠氣壞了有業主更換

其實買一層樓的開支要多少? 讓我這個從來沒有買過樓的人約略計算一下。以一個大約200萬的CKO或MOS 單位為例:

1. 首期樓價一成20萬
2. 買樓手續費連律師費約3萬
3. 分25年九成按揭, 按現時的銀行利率計(每間BANK的利率都不同), 新造樓宇或可低至P-2.5, 即是2.5%~2.75%, 每月供約$8,300 (計算機)
4. 每年管理費約1萬
5. 每年差餉地租約$4,000
6. 一成首期九成按揭所需的保儉費, 例如, 9成按揭借180萬, 保費是2.98%, 要$53,640。
7. 把單位豪裝一番是首次置業人士的通病, 裝修費約10~20萬

25年後那個房子的支出合共約$3,300,000, 每個月的平均成本約$11,000, 當然這個數字是單純基於目前利率不變, 所有費用不變而計算出來的。 撇除這個支出外, 還再要加上你的機會成本, 即是說如果你沒有去供樓, 把你供樓的錢用來投資在其他地方的機會成本, 這是否合乎經濟效益則見仁見智。你可以選擇把物業出租給別人, 讓別人來代替你供樓, 但請不要忘記你必需付每年政府徵收的15%出租物業稅。(以上數據實屬本人亂噏, 沒有經過任何查證)

請不要誤會, 我絕對不是反對置業, 但物業能否保值要視乎時機及運氣。以日本為例, 80年代尾泡沫經濟爆破前, 樓價飆升, 日本當時曾自誇以一個東京的土地總值可以買下整個美國。 泡沫爆破後, 樓價急挫七成, 20年後的今天, 樓價依然是徘迴在泡沫爆破前的一半左右。香港亦有類似例子, 97年正值樓市高峰期, 如果當時在最高位買入新界北區某些單位, 至今還未升回當時樓價的一半。

其實在香港置業向來不容易, 除非你的物業有超越通脹的升幅, 相反樓價向下跌的話, 那豈不是一生人都要為層樓打工? 成為"樓奴"? 大抵而言, 買樓除了要看自己的負擔能力外, 還一定要選擇抗跌能力強的地區。

Indiana Jones

走出戲院的一刻感覺像剛從羅馬回來, 如果不喜歡劇情, 就乾脆當看了一套旅遊特輯也不錯。一向對好萊塢的大製作提不起興趣, 如果不是看了原著, 我一定不會入戲院看〔天使與魔鬼〕。

同一個原作者同一個導演, 理所當然大家都會拿〔達文西密碼〕和〔天使與魔鬼〕作比較。首先我不得不承認電影是後者的好看, 始終原著的複雜程度不及前者。導演丹布朗在劇本的處理上是有所進步, 把原著的內容及人物刪改了不少, 改掉一些本來不合理的情節, 從而提高電影的可觀性。

今次湯伯飾演的蘭登教授造型尚可接受, 導演刻意安排一開場他來個大隻佬式泳池練水, 給觀眾一個湯伯仍然是有心有力的印象, 可惜歲月不饒人, 沒有預期的效果。他的話題性髮型雖然有所改善, 但勁似織髮, 幫助不大。Tom Hanks本身是好戲之人, 但貴為影帝後, 偏向選擇一些比較穩陣的角色, 如飾演蘭登教授可謂駕輕就熟, 無甚驚喜。反而是那個飾演總管(總司庫)的Ewan McGregor令人眼前一亮, 他有一雙會說話的眼睛, 始終奸角的發揮比較多。女主角Vittoria在原著中是一個非常重要的角色, 可以說是與蘭登教授平起平坐, 但電影焦點郤只放在蘭登教授身上, 她變成一個微不足道的邦女郎, 一個花瓶。

相信蘭登教授已變成另一個 Indiana Jones, 續集應該繼續有來, 他做主角的第三本新書將會在今年9月15日出版, 書名為"The lost symbol", 故事地點是美國首都華盛頓, 今次不再是錫安會、聖殿騎士團或光明會, 焦點放在共濟會, 我估計故事會關係到很多重要的政治人物身上。 在不出一兩年, 我們又可以從銀幕上再次一睹蘭登教授的"風采"。

原著內其實有滿多探討有關宗教與科學是否要對立的問題, 但電影只是輕輕帶過。我很喜歡電影中總管與蘭登對話的一幕, 使我留有深刻印象。

總: Do you believe in God, sir?
蘭: Father, I simply believe that religion-
總: I did not ask you if you believe what man says about God. I asked you if you believe in God.
蘭: I'm an academic. My mind tells me I will never understand God.
總: And your heart?
蘭: Tells me I'm not meant to. Faith is a gift that I have yet to receive.

四字真言

我相信我絕對是港英餘孽, 在香港出生, 在香港成長, 受港英教育的洗腦, 習慣了過往港英官員的說話方式, 到現在已回歸了十多年, 每逢聽到內地官員說話, 總覺得渾身不自在, 不太習慣他們說話的一套模式, 不知是否他們的用詞太文雅, 還是說話內容太深奧的原因, 令我摸不著頭腦。

例如近日有關豬流感的報導, 內地衛生部門專家說, 目前雖然尚未有疫苗預防人類感染豬流感，但人類感染豬流感是可防、可控、可治的。對! 就是這個"可防、可控、可治", 為什麼每每總是提出三個說法或方法的呢? 是否聽起來比較有氣勢或是有權威? 抑或文法上的需要?

早前有胡錦濤的"不動搖、 不懈怠、 不折騰"的三個不, 曾造成廣泛的討論。 習近平上次到訪澳門時亦給澳門同胞留下了三個有"有問題、 有辦法 、有希望", 如同猜謎語。 還有中聯辦官員和香港高官常常掛在口邊的"公平、 公正、 公開", "合情、 合理、 合法"。但對我來說這些太過流於喊喊口號性質, 有點不切實際。

香港官場亦不乏口號式四字詞, 如"遁序漸進"、 "親疏有別"、 "得來不易"、 "一步到位"、 "別有用心"、 "搞好經濟"、"專注民生"、"港人治港"、 "高度自治" 、"一國兩制"、"不偏不倚" .........內裡有多少是真確, 則大家應該"心知肚明"。

怪不得在沙士襲港期間, 董太常把她的說話說三遍, 叫大家"記著, 記著, 記著", "洗手, 洗手, 洗手"！

第一計 : 瞞天過海

中國人對孫子兵法推崇備至, 現今中國政府在解決問題時, 亦愛以此作為借鏡, 他們最常用的一招叫"瞞天過海", 何以見得?

四川大地震一週年, 經過整整一年的時間, 四川省政府上星期終於對地震所造成的人命傷亡給了人民一個說法, 房屋是因為地震力度太強而倒塌, 至於死於豆腐渣校舍的人數暫時是"零"。大家聽後不知有何感想, 我呢, 我即時高聲呼喊真"不該"。

其實這種"瞞天過海"的技倆屢見不鮮, 二十年前8964的定案, 與今次四川地震的定案如出一轍......"天安門廣場沒有死一個人"。 三鹿奶粉受污染事件上, 中國官員自爆,牛奶供應商早在事發前三年已開始在奶中加入有毒的三聚氰胺, 三鹿集團亦知其事, 但一直隱瞞。事件擾攘到最後, 只是找來幾個奶農做"替死鬼"了事。

"瞞天過海"後, 再給你來一記"拖"字訣, 待事情淡化便可把真相活埋, 到時候又以一個"大局為重"的理由, 以國家穩定壓到一切的說法叫你們閉咀, 如仍要堅持追查真相, 討回公道的話, 掌權者隨時可給你一個"反革命"、"破壞社會安穩"、"顛覆國家政權"等的罪名。可憐我們這些毫無反抗能力的草根階層, 連一個討還公道的機會都沒有。

總而言之, 在今天的中國你的權力有多大, 你的保障就有多大。我想勸告大家一句, 不要視今天你所看到不公義的事情與你無關, 袖手旁觀, 總有一天這種不公義的事情會發生在你自己身上......除非你打算移民!